权度研究丨以房屋使用权抵偿欠款协议的性质认定与“买卖不破租赁”原则的适用边界

“买卖不破租赁”原则作为民法中保护承租人权益的重要制度，其核心价值在于维护租赁关系的稳定性，防止所有权变动对承租人合法权益的侵害。然而，随着市场经济活动的复杂化，实践中出现了大量以“房屋租赁合同”形式实现债权债务抵偿的情形。这类协议往往披着租赁合同的外衣，实质却是债务清偿的替代安排。山东省淄博市中级人民法院审理的(2021)鲁03民终1081号案件，正是此类争议的典型代表。该案中，潘某与王某、吴某签订协议，约定以15年房屋使用权抵偿130万元借款本金及利息，后因房屋被司法拍卖，引发新所有权人钱某与实际占用人赵某之间的租金支付纠纷。本案两级法院的不同裁判结论，凸显了司法实践中对“名为租赁、实为抵债”协议性质认定的分歧。笔者拟以该案为切入点，通过实证分析方法，探讨此类协议的法律效力边界，厘清“买卖不破租赁”原则的适用条件，以期对司法实践提供参考。

本案的基本事实呈现出复杂的法律关系交织的状况。潘某与王某、吴某于2012年3月30日签订协议，约定以王某所有的五套门面房使用权抵偿其所欠潘某的130万元借款本金及利息，协议中明确规定租期为15年，年租金21.67万元恰好覆盖借款年利率10%的利息金额。值得注意的是，王某早在2012年10月18日已将房屋抵押给典当公司并办理登记，后债权经转让由钱某取得。2017年5月17日，潘某将涉案房屋转租给赵某，租期至2020年5月31日，年租金仅为2.2万元。2018年司法拍卖后，钱某取得房屋所有权，遂要求赵某按市场价支付租金，由此引发诉讼。这一系列事实背后隐藏着关键法律问题：以房屋使用权抵偿欠款的协议能否适用“买卖不破租赁”原则？该问题的实质在于如何认定此类协议的性质——是属于真正的租赁合同，还是本质上属于以物抵债合同？这不仅关系到承租人赵某的权益保护，也涉及新所有权人钱某的物权行使边界。

“买卖不破租赁”源自德国法，是传统民法上的重要制度。其建立的初衷在于保护弱势承租人阶层之生存利益，某学者认为：“因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”。房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是转移财产使用权的合同，承租人订立房屋租赁合同的目的在于使用、收益房屋，即承租人所取得的仅仅是对房屋的使用权和部分收益权，而不是房屋的所有权。房屋租赁合同生效后，房屋的所有权仍然归属于出租人，出租人对房屋依法享有处分权，可以将房屋的所有权转移给他人。租赁物所有权发生变动的情况下，租赁物上会并存如下两种关系： 一是出租人与承租人之间的关系；二是承租人与房屋受让人(新所有权人)之间的关系。如果所有权的受让人可不受租赁契约约束，事实上相当于赋予让与人即出租人片面享有租赁契约终止权，也使得任由让与人与受让人共同侵害承租人之债权，对财产秩序将产生破坏。故为维护租赁关系的稳定，大陆法系国家和地区民法在规范租赁关系的法律规范中普遍规定“买卖不破租赁”的原则，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。我国亦是如此，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

从法律性质的认定标准来看，“名为租赁、实为抵债”协议与典型租赁合同存在本质区别。在本案中，王某与潘某签订协议的真实目的是消灭债权债务关系，而非建立租赁关系。协议中约定的“租金”数额与借款利息完全对应，潘某实际上并未支付任何对价，这与典型租赁合同中承租人支付租金换取使用权的特征明显不符。更为关键的是，王某作为债务人，其真实意图是以房屋使用权抵偿债务，而非通过出租房屋获取收益。这种经济实质的差异直接影响了法律性质的认定。山东省淄博市中级人民法院在二审判决中准确把握了这一核心要点，通过探究当事人的真实合意，揭示了协议的经济实质，最终认定该协议不应适用“买卖不破租赁”原则。

在司法裁判的裁量因素方面，本案两级法院的不同裁判思路体现了司法实践中的价值平衡。淄博市张店区人民法院一审判决侧重形式审查，经审查潘某提交的相关证据，包括其与王某、吴某签订的房屋租赁协议、王某和吴某向物业公司出具的通知函，以及用电保证金收据等材料，法院认为这些证据能够相互印证，证明房屋租赁协议的实际签订和履行时间早于涉案房产设定抵押的时间。同时，现有证据不足以证明该租赁协议存在恶意串通损害他人合法权益，或违反法律、行政法规强制性规定等导致合同无效的情形。从协议内容来看，该房屋租赁协议在形式要件上具备租赁合同的基本要素，包括明确的合同名称、租赁标的、租赁期限、租金约定及装修条款等。虽然租金支付方式是以潘某对王某、吴某享有的债权进行折抵，但这并不足以否定双方存在真实的房屋租赁关系，这与单纯的房屋使用权抵债合同存在本质区别。此外，根据王某和吴某向物业公司发出的通知函、潘某实际缴纳用电保证金及物业费，以及其将涉案房屋转租并实际收取租金等事实，可以认定潘某已经实际行使了承租人的权利，包括转租收益权。基于上述事实，法院认为应当适用“买卖不破租赁”的法律原则。因此，在潘某与王某、吴某签订的房屋租赁协议约定的租赁期限内，潘某依法享有对涉案房屋的转租收益权。据此，法院对钱某的诉讼请求不予支持，同时支持潘某要求赵某支付2.2万元租金的诉讼请求。    而山东省淄博市中级人民法院在二审中则采用了更为实质化的裁判方法，重点考察了当事人的真实意思表示和协议的经济实质，通过综合考量协议签订背景、履行特征、当事人真实意图等因素，作出了更符合法律精神的裁判。二审法院经审理认为：关于潘某与王某、吴某签订的房屋租赁协议的性质认定问题，从该协议内容来看，王某为了使自己的债务得到清偿，同意潘某以使用15年的方式抵顶所欠130万元的欠款，系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不应适用“买卖不破租赁”原则。涉案房屋已经被钱某通过拍卖方式取得且已经办理了房屋产权登记，钱某可以取得对于房屋的占有、使用、收益、 处分的权利。王某与潘某签订的房屋租赁协议因涉案房屋的拍卖已经无法继续履行，潘某可要求王某承担相应的违约责任。关于钱某是否有权利要求赵某向其支付租金的问题，潘某与赵某签订的租赁合同并无违反法律法规强制性规定情形，应为合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。潘某本是基于对房屋的合法占有将涉案房屋租赁给赵某，鉴于钱某已经取得了涉案房屋的所有权，参照“买卖不破租赁”原则，钱某可要求继续履行潘某与赵某之间签订的租赁合同未履行部分，赵某应向钱某支付剩余租赁费。

本案的裁判要旨体现了司法实践从形式主义向实质主义转变的趋势，对于类似案件的处理具有重要参考价值，具有重要的实务启示意义。在协议起草阶段，应当特别注意区分以物抵债协议与租赁合同的法律性质。在协议条款设计上，应当明确债务金额、抵偿物价值、差额处理方式等核心要素，避免产生歧义。在争议解决阶段，需要根据案件具体情况制定诉讼策略，若主张租赁关系存在，应当重点收集能够证明真实租赁关系的证据，如定期支付租金的凭证、长期占有使用的证据等；若对方主张适用“买卖不破租赁”原则，应当从协议真实目的、履行特征等方面进行反驳。

本案的特殊性在于其涉及多重法律关系。潘某不仅与王某、吴某签订了以房抵债协议，还将房屋转租给赵某，形成了复杂的权利义务网络。钱某作为抵押权人通过司法拍卖取得房屋所有权后，其权利行使必然与潘某、赵某之间形成的占有关系产生冲突。这种多重法律关系的叠加使得案件裁判具有一定难度。二审法院在裁判过程中，不仅考虑了“买卖不破租赁”原则的适用条件，还综合权衡了各方当事人的利益保护，最终作出了既符合法律规定又兼顾实质公平的裁判。这种裁判思路体现了司法实践中的衡平理念，即在严格适用法律的同时，也要考虑案件的具体情况和社会效果，实现法律效果与社会效果的统一。

从更宏观的视角来看，本案反映了我国市场经济活动中债务清偿方式的多样化趋势。随着经济活动的日益复杂，当事人往往采用创新性的债务清偿方式，如以物抵债、债转股等。这些新型清偿方式在带来灵活性的同时，也产生了诸多法律适用上的难题，本案所涉的“以房抵债”协议就是典型例证。山东省淄博市中级人民法院的二审判决在这方面作出了有益探索，其裁判思路对于统一类似案件的法律适用标准具有积极意义。

本案二审判决穿透协议表象直抵交易本质，生动展现了司法裁判在守护交易安全与尊重当事人意思自治之间的精妙平衡。面对复杂交易结构设计，必须恪守“实质重于形式”的法律思维——既要规避因性质误判衍生的法律风险，亦需善用法律工具达成商业目的。随着《中华人民共和国民法典》配套司法解释体系的完善，“买卖不破租赁”原则的适用边界必将愈发清晰，从而为市场主体构筑更明确的行为预期。唯有穿透制度表象把握内核，洞悉裁判逻辑本质，方能在合规框架下构筑既安全又高效的交易方案。