一、引 言
在商品房按揭贷款的实务场景中，“抵押权预告登记”是银行保障债权、购房者获取贷款的关键环节。但当借款人逾期还款，手握预告登记证明的银行能否直接主张优先受偿？
二、引例
2015年10月16日，被告人林某、某置业公司与甲银行签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定林某向甲银行借款四十六万元，该款项用于购房，并且承诺将购置的房产办理抵押登记为该笔借款提供担保。同时该置业公司与甲银行在合同中约定，置业公司在林某办理抵押预告登记前，为该笔借款提供连带保证责任。2015年10月16日，甲银行向林某发放贷款四十六万元。2016年12月7日，甲银行办理抵押预告登记。林某自2024年12月开始逾期，后甲银行将林某诉至法院。在庭审中，法院查明以下事实，因林某未向开发公司缴纳足额的首付款，开发商并未为其办理产权证明，林某没有获得涉案房屋的产权证。
上述案例的核心争议焦点，正是甲银行虽已办理抵押预告登记，但因涉案房屋未完成产权证明办理（即未办理建筑物所有权首次登记），其能否主张优先受偿权。要厘清这一问题，需先从法律层面明确不动产抵押预告登记的效力认定规则。
三、不动产抵押预告登记效力的认定
01.
预告登记的定义
根据法律规定，预告登记一般是指当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。其核心效力在于：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
02.
不动产抵押预告登记效力的认定依据与标准
不动产抵押预告登记的效力需结合以下法律规定综合判断：
1. 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
据此，判断不动产抵押预告登记是否有效，核心判断要件为不动产是否已办理建筑物所有权首次登记，具体分为两种情形：
1.已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
2.尚未办理建筑物所有权首次登记，且不具备办理抵押登记条件的，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
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