案件来源
（2019）最高法民再155号
基本案情
2013年12月31日，中信银行东莞分行华丰盛公司、亿阳公司、高力信公司签订《综合授信合同》，约定中信银行东莞分行为上述三公司提供4亿元的综合授信额度，额度使用期限自2013年12月31日起至2014年12月31日止。中信银行东莞分行于同日与担保人陈志波等分别签订了《最高额保证合同》。
同时，中信银行东莞分行又分别与陈志华等人签订了《最高额抵押合同》，约定陈某华、陈某波、陈某兴、梁某霞同意为中信银行东莞分行自2013年12月31日至2014年12月31日期间对亿阳公司等授信产生的债权提供最高额抵押，担保的主债权限额均为4亿元，担保范围包括贷款本息及相关费用，抵押物包括：1.陈某华位于东莞市中堂镇东泊村的房产及位于东莞市中堂镇东泊村中堂汽车站旁的一栋综合楼（未取得不动产登记证书）；2.陈某波位于东莞市中堂镇东泊村陈屋东兴路东一巷面积为4667.7平方米的土地使用权及地上建筑物、位于东莞市中堂镇吴家涌面积为30801平方米的土地使用权、位于东莞市中堂镇东泊村面积为12641.9平方米的土地使用权（均未取得不动产登记证书）；3.陈某兴位于东莞市中堂镇的房屋；4.梁某霞位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房产。以上不动产均未办理抵押登记。
另，中信银行东莞分行于同日与亿阳公司签订了《最高额权利质押合同》《应收账款质押登记协议》。
基于《综合授信合同》，中信银行东莞分行与华丰盛公司于2014年3月18日、19日分别签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定了放款金额及贷款时间。
此前，东莞市房产管理局向东莞市各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》，要求房屋在申请所有权转移登记时，必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。
中信银行东莞分行依约向华丰盛公司发放了7000万贷款。然而，华丰盛公司自2014年8月21日起未能按期付息。中信银行东莞分行提起本案诉讼。请求：华丰盛公司归还全部贷款本金7000万元并支付贷款利息等；陈某波、陈某华、陈某兴、梁某霞在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。
法院观点
1、虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
2、本案中，陈某华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈某华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。
3、本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈某华等三人进行赔偿。
4、中信银行东莞分行对《最高额抵押合同》无法履行亦存在过错。中信银行东莞分行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈某华等三人来说，中信银行东莞分行具有更高的判断能力，负有更高的审查义务。中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。同时，中信银行东莞分行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈某华等三人的赔偿责任。
裁判要点
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。