前言
合同僵局是指合同难以履行，既不能根据法定、约定解除权解除合同又不属于情势变更，同时，非违约方拒绝解除合同，当事人就是否应当继续维持合同效力发生争议的情形。民法通说理论认为，在合同因违约解除的情形中，解除权仅为守约方单方享有，违约方不得解除合同，但近年来，违约方能否解除合同问题在学理与实务上的争议甚嚣尘上，使得该问题成为了学理与实务的难点和前沿问题。
案情简介
原告江苏省南京新宇房产开发有限公司诉称：被告冯玉梅与其签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于2002年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。
被告冯玉梅辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效，应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。（最高人民法院2004年公报案例）
争议焦点
商铺买卖合同应当继续履行还是应当解除？如果解除，应当在什么条件下解除？
法院认为
该合同系依法成立的合同，属于双方当事人的真实意思表示，由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件，再难以通过经营商铺营利，继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区，现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置，这种状况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案的商铺买卖合同也应当解除。鉴于被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。
综上，法院判决解除商铺买卖合同，同时原告向被告返还商铺购买价款以及赔偿被告的损失。
案例评析
该案判决出自《合同法》时代，本案法官援引《合同法》第一百一十条之规定（现为《民法典》五百八十条）并通过详细的法律解释认为有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
应该说，自最高法公报此案例后，实务中同类判决逐步涌现，但合同法本身并未对违约方解除合同作出规定，故法院裁判依据主要有二：一是对《合同法》第九十四条进行扩张解释，认为在合同已经不能继续履行情况下，任一方当事人均有权行使解除权；二是援引《合同法》第一百一十条，在合同已不能履行或履行费用过高情况下，由于违约方得以排除对方的履行请求权，如守约方不解除合同，合同会陷入僵局，故应允许违约方解除合同。从民法学通说上看，第一种观点过于扩大解除权主体范围，一般来说，行使解除权的当事人应当限缩为守约方，盖因《合同法》第九十四条第四项为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，此处规定为兜底条款，根据法律的体系解释，九十四条应当整体评价为仅守约方可以解除合同，基于此，王利明教授、韩世远教授等学者指出违约方可以解除合同将有损合同严守原则，同时也会造成非违约方无法行使继续履行的权利。第二种观点虽看似合理，但《合同法》第一百一十条仅规定阻却履行请求权的抗辩权，难以构成解除权的征表。
基于此，《合同法》时代虽案例频出，但所做判决或多或少存在法律解释上的瑕疵，故而全国人大常委会在2019年1月4日发布了《民法典合同编（草案）二审稿》，该草案第三百五十三条第二款的规定对打破合同僵局作出了大胆的尝试，该款规定:合同不能履行致使不能实现合同目的，有解除权的当事人不行使解除权，构成滥用权利对对方显失公平的，人民法院或者仲裁机构可以根据对方的请求解除合同，但是不影响违约责任的承担。
之后，最高人民法院在2019年11月8日发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要第48条指出“违约方不享有单方解除合同的权利”。但是该条同时认为在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则等条件的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
综上，应该说违约方本不具有也不应当享有合同的解除权，但是法律基于案件的实际情况，从公平效益和诚实信用等原则出发，赋予了违约方向法院提出解除合同诉求的权利，最高人民法院第二巡回法庭进一步指出，解除权应赋予合同关系中守约方，违约方请求法院判决解除合同，属于行使诉权而非合同解除权。故而，王利明教授将此种当事人向法院提出申请，法院判令解除合同的方式形象地称之为合同司法解除制度。
进入到《民法典》时代，《民法典》在吸收上述规定并根据法律理论、实务的实际情况，审慎的规定了非金钱债务的僵局解除，即《民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
《民法典》第五百八十条整体上继承了《合同法》第一百一十条的规定，但同时吸收了《草案》及《纪要》的精神，是对合同司法解除的独特尝试。
但我们也应当认识到合同严守属于民法中的重要原则，不应当被任意突破和泛化，即使在合同真实陷入僵局中，法院也应当对此情形审慎行使裁量权，而作为律师也应当明确在合同僵局前当事人是否存在恶意违约、显失公平以及守约方违反诚实信用的情形，以此综合评估终止该合同的可能性。