2026年2月，金科地产集团股份有限公司协同重整案入选最高人民法院2025年度民商事典型案例。作为全国首例大型上市房企集团化重整的标杆案件，该案涉及139个在建项目、超31万户购房业主，其处置规则既贴合现行法律规定，又代表了当前司法实践的统一裁判口径，对普通购房者具有明确的参考意义。
核心疑问一：
房企破产了，房贷还要继续还吗？
这是业主最普遍的困惑，也是误区最多的问题。答案既不是破产就不用还，也不是无论如何都要自己扛，核心分界点在于购房合同是否通过法定程序解除。
1.常见误区：私自停贷一定会违约，和房企是否破产无关
首先要明确两层独立的法律关系：
你和开发商之间，是商品房买卖合同关系，对方的义务是交房，你的义务是付房款；
你和银行之间，是个人贷款合同关系，银行已经把全额房款打给了开发商，你的义务是按月还钱。
简而言之，开发商破产、房屋烂尾，是你和开发商之间的合同纠纷，不能直接用来对抗银行的还款要求。法院受理房企破产申请，仅代表房企进入债务清理程序，不直接影响贷款合同的效力。
如果仅凭房子烂尾了就自行停止还贷，银行有权按照贷款合同计收罚息、上报逾期征信记录，严重时还会起诉要求一次性还清全部剩余贷款，并申请处置房屋，不存在房企破产自动停贷的说法。
2.合法免责的路径：解除购房合同后，剩余房贷由开发商承担
（2019）最高法民再245号判决明确：开发商逾期交房违反合同约定，造成《商品房预售合同》解除，其需退还购房人首付款，并把贷款本金、利息返还贷款银行。
买房和贷款是紧密绑定的整体——贷款的目的就是支付房款，如果房子彻底交不了、买房的合同目的已经落空，购房者可以起诉要求同时解除购房合同和贷款合同；合同解除后，剩余的贷款本息由开发商直接还给银行，购房者无需继续承担还款责任，已经支付的首付和已还的贷款本金，也可以要求开发商返还。
破产程序中，对于纳入重整续建范围、但你明确要求退房的项目，可在债权申报时同步提交解除购房合同的书面申请，经破产管理人审核确认，无需你单独提起诉讼；若破产管理人对合同解除有异议，或项目不在统一处置范围内，你可向受理破产案件的法院提起诉讼，请求一并解除购房合同与贷款合同，凭生效判决书向破产管理人申报债权、确认还贷责任转移。
这一规则在金科重整程序中实现了批量落地：
对于确实无法续建、业主选择退房的项目，业主可通过债权申报或诉讼解除购房合同，剩余按揭债务纳入开发商的破产债务范围，由破产财产统一向银行清偿，业主不再承担还款义务；
对于可续建的项目，如果业主坚持退房，也可以按上述规则主张免除剩余还贷责任，但同时会丧失交房权益，已付房款转为破产债权参与分配。
3.关键提醒：免责必须走法定程序
简单来说，不是房贷不用还，而是不用你还，但必须经过法院或破产程序确认。没有经过法定程序，仅凭自己判断就停贷，所有不利后果都要由业主自行承担。
核心疑问二：
能优先拿房或者要回房款吗？
房企破产的本质是资不抵债，钱不够分给所有债权人，因此清偿顺序直接决定了业主的权益能不能兑现。金科重整案严格适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号），核心原则是优先保护自住刚需购房者。
01.
什么人能享受优先保护？
法律上的“商品房消费者”有明确边界，必须同时满足两个核心条件：
（1）购房目的是居住自住，不是投资经营；
（2）名下没有其他可用于居住的房屋。
只有符合这个标准的刚需购房者，才享有法律规定的“超级优先权”，顺位排在施工方工程款、银行抵押贷款之前，是所有债权中最优先的级别。反过来，如果买的是商铺、写字楼，或者一次性购买多套住宅用于投资，再或者是以房抵债、用房子抵工程款的，都不属于优先保护的范围，只能按普通债权参与分配，存在回款不足的风险。
02.
优先拿房：
项目能续建的，优先保障交房
这也是重整程序最核心的价值。在金科案中，所有符合条件的自住刚需业主，交房请求权都是第一优先级：项目预售资金、纾困专项资金实行封闭管理，全部用来复工建房，不拿去偿还其他债务；已经签了正式购房合同、完成网签备案，且房款已全额支付（含银行按揭放款）的业主，破产管理人不能随意解除合同，必须保障房屋交付。
03.
优先退款：项目彻底建不成的，本金优先退还
如果项目确实没有续建价值、无法交房，业主可以主张返还购房款，清偿规则同样分层：购房款本金部分，如确认为超级优先权，将优先清偿，基本可以全额或大部分兑现；房款利息、违约金、赔偿金等，不属于优先范围，只能按普通债权参与分配，通常无法全额拿到。
从金科案的处置逻辑来看，只要项目有续建可能，司法层面都会优先引导业主选择交房而非退款——对业主而言，交房能完整实现购房目的，损失最小；对重整程序而言，也能避免大规模退款占用资金，保障项目盘活。
结语
房企破产不等于业主必然钱房两空，现行法律体系已经为自住刚需购房者建立了明确的优先保护规则。但权利的兑现需要遵循法定程序，既不能消极等待，也不能采取断供、信访等非理性方式扩大损失。金科重整案作为最高院认可的标杆样本，也印证了一个核心原则：保民生、保交楼是当前房企破产处置的首要导向，自住购房者的合法权益始终排在清偿序列的最前端。
湖南权度律师事务所破产重整与清算法律事业部，以“困境企业拯救者与市场秩序维护者”为使命，深耕企业破产清算、重整、和解及衍生诉讼领域。我们组建跨学科专业团队，依托与会计师事务所的协同机制，提供从债务人/债权人顾问、破产管理人履职到投融资重组的全流程服务，尤其擅长复杂债权审核、出资人权益调整及重整投资人引入。凭借“法律实务+商业思维”的双重优势，已成功承办多起重大破产案件，以党建引领专业赋能，助力困境企业涅槃重生，为优化法治化营商环境贡献法治力量。